Rendimiento de la Inversión Inmobiliaria en España por provincias.
Si alguna vez pensasteis en hacer en hacer una inversión inmobiliaria, habéis contemplado numerosos factores, como la antigüedad, el factor de oportunidad, hipotecas, posibilidad de reventa, etcétera. En este caso, solo nos vamos a concentrar en el precio promedio por ubicación y vamos a sacar algunas conclusiones no tan evidentes.
El sitio Idealista es junto a Fotocasa uno de los portales lideres en España 🇪🇸 a la hora de la búsqueda de Inmuebles, sean casas, apartamentos, trasteros, garajes o locales, tanto para comprar o alquilar. Producto de su inmenso catalogo, surgen reportes que detallan cual es el precio promedio de un inmueble según su región. Y para quienes hubieran accedido a esta información anteriormente, seguramente no se sorprendan al ver que los precios para acceder a un piso en Madrid o Barcelona es mas caro que en las ciudades del interior de la meseta española, y que hay destinos turísticos que superan por mucho la media de su región.
Numerosas noticias circulan cada vez que Idealista publica un informe, noticas del estilo: “los 10 barrios mas caros de España” o bien los mas baratos, y vemos según la unidad de medida que San Sebastián es la ciudad mas cara oscilando los casi 5000 euros el metro cuadrado, y que como barrio Recoletos en el distrito Salamanca de Madrid es el mas caro del país con valores promedio que superan los 8600 euros. En cambio en Huelva se encuentra el barrio mas barato con valores por debajo de los 600 euros el metro cuadrado.
Y cuando nos fijamos el alquiler lógicamente coincide que el lugar mas caro para comprar lo es para alquilar. En el mapa anterior podemos ver como Baleares, País Vasco, Barcelona y Madrid concentran los valores mas caros de compra de inmuebles y en el siguiente que la historia se repite respecto a alquileres, aunque se pueden apreciar matices.
Ahora, a la hora de invertir, ¿Qué un lugar sea el mas caro, significa que sea el mas rentable?
Siguiendo la lógica de analizar los promedios, independientemente de su uso. Si nos ponemos a ver la situación de los propietarios que ponen en alquiler sus propiedades, veremos que hay diferencias sustanciales. La ley de oferta y demanda nos dice, que si mas gente quiere una cosa esta sube de precio, y si sube de precio en la compra, también lo hace en el alquiler, lo que es cierto, pero ambas alzas no son con el mismo impulso, hay diferencias, y esas son las que marcan la rentabilidad.
Con el mismo dinero se puede invertir en una propiedad con mas metros cuadrados o mejor localizada, pero si uno tuviera decidido comprar un inmueble para ponerlo en alquiler todo el año precisamente los lugares mas caros son de los menos rentables.
El siguiente mapa es el resultado de dividir el costo de comprar un inmueble contra el valor del alquiler y descontando todos los gastos accesorios, nos da que en algunas provincias, luego de tenerlo alquilado algo mas de 11 años el propietario recuperaría el valor del inmueble, mientras que del otro lado de la tabla pueden ser necesarios hasta 23 años. Es decir, Hay Provincias que arrojan el doble de rendimiento que otras.
Ejemplo práctico: Un Inmueble sale a la venta por 120.000 euros y se pone en alquiler por 500 euros mensuales, es decir se recibirían de renta 500 x 12 meses 6000 euros. 120.000 dividido 6.000 nos da que son necesarios 20 años para ‘recuperar’ el valor del inmueble.
En cambio si un inmueble del mismo valor tuviera el precio de 1000 euros mensuales se percibiría una renta de 12.000 anuales y el plazo de amortización sería de solo 10 años.
Resumiendo: A mayor número (plazo), peor negocio.
Como se puede ver, en color mas oscuro estarían los inmuebles en que el alquiler anual es un muy mal negocio, mientras que en el mas claro las mejores opciones, como pueden ser Toledo o Segovia, apuntalando la expansión del Área Metropolitana de Madrid, o Valencia como el mejor de la costa mediterránea, que fuera uno de los mas golpeados por la burbuja inmobiliaria tras la crisis financiera de 2008.
¿Cómo se explica que Baleares, Málaga o Alicante, con todo el crecimiento que han tenido en los últimos decenios, aparezcan tan mal en este indicador? Bueno, resulta que este análisis se circunscribe a pensar las propiedades para alquiler anual, los inmuebles de destinos vacacionales, suelen anunciar el precio de los meses fuera de temporada, y tienen otra tarifa en los meses de verano. Por ejemplo, un inmueble en La Manga del Mar Menor oscila los 400 euros por mes de septiembre a junio, Mientras que en Julio y Agosto se llega a alquilar por 900 o 1000 la semana, hasta10 veces mas y esta última información no se ve reflejada en los portales como Idealista.
Así que comprar una casa en Mallorca, Canarias o Benidorm, para alquilarla desde ya que puede ser negocio, el tema es en que modalidad hacerlo y con el auge de Airbnb numerosas casas han salido de los catálogos de alquileres anuales para alquilarse por día. Lo que ha permitido al mercado anual recuperarse y en algunos casos estar en valores récord por metro cuadrado. Esta disminución de la oferta ha vuelto apetecibles al inversor a algunas provincias que no suelen aparecer en las primeras planas.
Desde 2018 que la Empresa Atlántida dejó de operar sus recorridos troncales Palermo - Luján por Ruta 7 y Pilar por Ruta 8. Dejando un tendal de paradas que confundían a la gente.